Il contratto di locazione
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA, devono essere obbligatoriamente registrati qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Per sanzionare la pratica degli affitti “in nero” e contrastare l’evasione fiscale, la legge n. 311/2004 (Legge di Stabilità 2005) ha previsto la nullità dei contratti di locazione, comunque stipulati, qualora, pur ricorrendone i presupposti, non siano registrati. Per quanto riguarda l’adempimento dell’onere di registrazione del contratto di locazione, dal 1° primo gennaio 2016 (l. 208/2015) prevede che debba essere il locatore a provvedere alla registrazione nel termine perentorio di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. Sempre il locatore, sarà tenuto a darne comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del Condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale (ex art. 1130, n. 6, del codice civile).
Come funziona la registrazione del contratto
Il proprietario dell’immobile dovrà procedere alla registrazione e per farlo ha a disposizione diverse opzioni.
- potrà registrare il contratto utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Per la registrazione online del contratto sarà necessario essere registrati a Fisconline/Entratel. Tale modalità è obbligatoria per gli agenti immobiliari e per chi possiede almeno 10 immobili, mentre per tutti gli altri contribuenti è facoltativa. La registrazione potrà essere richiesta anche recandosi direttamente presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate, non necessariamente quello competente in relazione al proprio domicilio fiscale, e compilando il modello RLI.
- potrà incaricare un intermediario (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato con adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa.
Quanto si paga?
La registrazione di un contratto di locazione ha dei costi di imposta di registro e imposta di bollo. In presenza di determinati requisiti, sarà possibile beneficiare del regime facoltativo della cedolare secca che consente di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile) e di non pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
L’importo dell’imposta di registro dovuto per la registrazione del contratto di locazione varia a seconda dell’immobile locato o affittato. Per i fabbricati a uso abitativo l’importo è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. L’imposta di registro non è dovuta sul deposito cauzionale qualora sia versato dall’inquilino, mentre se il deposito è pagato da un soggetto terzo, estraneo al rapporto di locazione, dovrà versarsi l’imposta misura dello 0,50%. Per quanto riguarda l’imposta di bollo, invece, per ogni copia da registrare sarà pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Chi paga le spese di registrazione?
Se la legge prescrive che sia il padrone di casa a provvedere materialmente alla registrazione, diversa è, invece, la ripartizione delle spese. L’art. 8 della Legge n. 392/1978 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani) prevede, infatti, che le spese di registrazione del contratto di locazione siano a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.
Alle parti è consentito anche delegare a tale regola e prevedere una diversa ripartizione delle spese, ma non in modo sfavorevole all’inquilino. Ad esempio, è lecito che il locatore si addossi tutto il pagamento delle spese di registrazione, ma non è ammissibile, e sarà nullo, un patto che stabilisce il contrario.
Per il fisco, però, le cose vanno diversamente indipendentemente dalle previsioni delle parti. L’Agenzia delle Entrate, infatti, ritiene che Il locatore e il conduttore debbano rispondere in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto. In caso di mancato pagamento degli oneri, il fisco potrà chiedere il pagamento dell’imposta a entrambi.
Fonte: casa.it